2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合下发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》(下称《意见》)。至此，四天时间内，北京、上海、深圳已相继发文整顿住房租赁市场秩序。租赁市场是住房体系中的重要构成部分，去年长租公寓的接连爆雷，对业主和租客均造成较为不利的影响。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《证券日报》记者采访时表示，通常来说，农历新年后就是住房租赁市场的签约旺季，在此时间点上，京沪深三大一线城市相继出台监管政策，无疑有助于进一步规范租赁市场，保护后续住房租赁市场的各方权益。

具体来看，为进一步整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，《意见》从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障等九个方面做出具体规定。

其中，《意见》从规范租赁服务收费、规范租金支付周期、规范机构业务合作三个方面加强住房租赁交易服务的管理，包括续约无需再次缴纳中介费，中介公司也不能赚取住房的出租差价，押金需在30日退还承租人;住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金等。

同时，《意见》还从开立资金监管账户、签订账户监管协议、严格资金收付要求、严控租金贷款业务等四个方面加强住房租赁交易资金监管。如在开立监管账户方面提出，住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户;在严控租金贷款业务方面提出，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务等。

“租户的租金先存入监管账户，再由监管机构付给住房租赁经营机构，严控租金贷业务，这一点对租赁行业的发展影响颇深。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《证券日报》记者采访时称，设置资金监管账户，一方面减少租户白交房租的风险;另一方面也杜绝长租公寓企业为加强现金流而采用“高进低出、长收短付”的商业模式。

值得一提的是，无论是2月1日深圳市住建局发布的《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)，还是2月2日北京市住建委等五部门联合发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，均明确提出要约束“租金贷”。

上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，整体上看，京沪深均对“租金贷”提出更进一步的管控。事实上，对长租公寓企业来说，租金贷业务确实需要规范，以防范租赁市场金融风险的扩大。当然，若从其中的差别化政策内容看，此次上海出台的住房租赁市场新政，也是全国层面提出的首个压缩租金贷占比的信贷政策。整体上看，随着监管部门严管长租公寓企业“租金贷”，后续住房租赁市场将迎来更加稳定和健康的发展。