不知道大家看房看多了，会不会对产品系这件事有概念。

产品系某种程度上代表了一家开发商的核心理念，能够看出开发商的目标与追求，也是开发商在住宅这个板块能长期运作下去的源泉。

比如大家应该听过万科玲珑系，应该听过苏高新澜庭系，应该听过旭辉铂悦系，好的产品系是可以深入人心的。

我们今天想和大家聊一聊金茂的府系

“几乎没有低于4万的府系”

金茂府系，足以排进豪宅产品系TOP。

金茂住宅旗下包括“府、悦、墅”三大产品系，而金茂府系是在金茂体系里，定位最高、品质最好，也是最具知名度的产品系。

金茂府系的起源还要追溯到2009年。

当年还是方兴地产的金茂拿下北京广渠路15号地块， 在这宗地王地块上，诞生了全国第一个府系产品——广渠金茂府。

◎北京广渠金茂府实景图

而后广渠金茂府五开五罄，成为销售神话。

如果说广渠金茂府是开府之源，那大宁金茂府一定是巩固府系地位的绝对人选。

大宁金茂府做了上海第一家科技住宅体验馆。

“12大科技系统”“英国BREEAM认证”、“绿色建筑三星标准认证”刷新了上海对科技豪宅的认知。

◎大宁金茂府实景图

并在2015年取得上海第二业绩，被誉为“上海楼市一代传奇”

有了大宁金茂府优异成绩的珠玉在前，金茂接下来在全国的产品线扩张迅速铺开。

据我们了解，全国「核心城市」的府系价格几乎都没有低于4万的。

比如苏州的两个金茂府：

姑苏金茂府二手房均价4.4万+，在一片老新村的2-3万中形成鲜明对比。

科技城金茂府的二手房均价4.5万，更是在均价3万的科技城脱颖而出。(不包括新房)

更别说北京和上海这种一线城市了，直冲10万+。而且我们发现，府系在市场上也很少有挂出来流通的房源，这也和城市核心豪宅的特性一致。

在这种情况下，如果告诉你2万+就能入手金茂府系。

你信么。

不可思议，但真的可以，金茂最近all in苏州常熟，要在这里打造一个智慧科技新城。

它的住宅部分一如既往包括府系+悦系，府系放风价就在2.3万上下。

“府系是怎么成为金字招牌的”

我们接着来讨论一下，府系到底是怎么成为金茂的金字招牌的。

大概可以分为这2个层面

府系神奇的溢价能力

府系强大的产品力

这个溢价能力有多神奇呢?

首先是，不只是府系，一般金茂的项目在刚推出来的时候，定价往往都会高于周边，哪怕这样也不影响销售热度。

北京颐和金茂府首次开盘揽金50.6亿;南京河西金茂府四次开盘四次售罄;深圳龙华金茂府元旦单日销售额破3亿，上海之窗智慧科学城首开房源22秒抢购一空;张家港智慧科学城连开连捷，荣获2020年苏州大市销售套数、面积、金额三冠王……

群众的眼睛是雪亮的，卖得贵还抢着买，相信已经足够说明产品力的优秀。

然后呢，这个溢价能力能到什么程度：

2012年北京广渠金茂府刚推出的时候，均价约40000/㎡，而周边产品仅30000/㎡左右，均价高出周边1万+的广渠金茂府依然以50亿晋升当年最热销楼盘榜单。

十年不到，2021年广渠金茂府均价已超过140000/㎡。

2021年上海大宁金茂府以近16万的价格力压周边社区，成为成交单价最高二手房。

姑苏金茂府约4.3万的二手房价格，超出周边二手房售价的50%。科技城金茂府从首期新房售价2.8万/㎡，到如今二手房挂牌均价约4.5万/㎡，最高单价甚至到5万/㎡。

无论上海、苏州，金茂住宅整体溢价都超周边房源66%左右。

拥有高溢价能力的背后，就是金茂府系强大的产品力。

我们重点说说金茂用了十多年时间整合出的十二大绿金科技。

这套科技包括“衡温、衡湿、衡氧、衡静、适光、智能”六大维度。

举两个案例：

当年上海大宁金茂府的辉煌，可以说功勋章有它一半。

2015年，金茂在上海的首个住宅项目大宁金茂府，针对华东地区的黄梅天、夏季高温和冬季湿冷等气候特点，将12大科技系统进行了适配和升级。

它的出现不仅改变了老上海人传统观念里对高端住宅的刻板印象，还重新定义了科技住宅的价值。

另一个案例就是，在太原这座空气质量排名靠后、酸雨程度还很严重的城市里去搭建绿金系统。

整个12大绿金系统在龙城金茂府内全部集合，并且针对太原的气候环境，特意放大了新风置换系统。

金茂针对城市的这种洞察力背后是数年的积累，因为金茂只是一直在做对一件事情：

那就是从居住者的角度出发，从细节去设计产品

所以我们再回过头来看这六大维度：“衡温、衡湿、衡氧、衡静、适光、智能”，并不只是售楼处喊喊口号而已。

所以金茂靠着绿色科技系统成功了。

地源热泵系统、毛细管网系统、24小时新风置换舒氧系统、抗干扰隔音降噪系统、同层排水系统等等……

而对于这些系统如何出现在产品里，金茂也经过了深思熟虑，并非简单把设备放进房间里而已。

比如金茂的新风用的是置换式新风的模式，进风口和排风口是独立的，地上的这个是送风，顶部是排风。这样污浊空气和新鲜空气不会交叉，也没有污染。

比如金茂把毛细管网铺在屋顶而不是地板上，让很多人觉得金茂的体感温度很舒服。

比如大量的设备集成在地下，为了降低噪音和共振，建筑内部采购了航天级粒子阻尼降噪技术。

现在金茂带着神奇的溢价能力和这套强大的产品力

来到了常熟

“常熟的金茂府有多牛”

在常熟，你可以看到这些细节将在常熟金茂智慧科学城落地：

全年365天的自然控温18~26℃;

◎常熟金茂智慧科学城府系产品通过循环地源热泵，充分解决室内冷热需求

◎采用世界先进的毛细管网系统，使室内始终保持约18℃~26℃衡定温度

平均一天新风换新约16~20次，时刻呼吸新鲜空气;

◎金茂府24H新风置换系统示意图

针对当地梅雨季节与秋燥干旱，智能控湿30%~70%室内湿度;

同层排水加纳米材料隔绝外部噪音;

高效节能铝合金中空LOW-E玻璃外窗，隔绝近98%阳光辐射;

金茂还在常熟因地适宜地使用节能外墙保温+顶底层热阻隔，六面保温墙体厚度达到6~8cm，是普通住宅保温墙的2~3倍。

……

种种都透着金茂要把最好的产品带到常熟的决心。

我们来看看金茂想在常熟造一座什么样的城：

来到常熟，金茂想在这里和高新区政府一起，共同规划打造约4.33平方公里昆承湖CBD

这个CBD，会包括约6万方的星级办公楼、约3万方的商业中心，会包括府悦科技住宅群以及金茂配套幼儿园等精品项目。

项目预计分三期开发，第一期由5宗地块组成，占地面积约400亩，总建筑面积约94万方，总投资约110亿元。

常熟智慧项目科技城产品分为府系、悦系

府系：122㎡、143㎡、164㎡

悦系：92㎡、103㎡、129㎡、137㎡

整个产城共计4000多套，府系只有800多套。

我们再来看看府系是怎么做社区规划的：

府系通过中央围合式布局，仅规划9栋住宅，两排布局，打造了最大超80米的宽阔楼间距。

◎常熟金茂智慧科学城效果图

保证每一户的采光、视野、和通风，特别是中间的楼王，近乎360°的全维视野，在整个常熟都很罕见。

同时近85%土地用于打造园林景观，而市场普遍景观占比仅约70%。

◎常熟金茂智慧科学城效果图

同时园林里的树木看似普通，却是臻选全球多种环境下的高端树种，适应一年四季各个季节，为业主营造三时有花，四时有绿的归家景别。

社区内还打造了全龄段居者活力开放的公园生活，并利用多处架空层泛会所，方便未来开展邻里互动活动，打造休闲、娱乐等活动空间。

此外，常熟金茂智慧科学城内府系还有一个超级主题乐园——“少年派奇妙探险记”，面积多达约900平方米，科学针对儿童不同成长时期打造相应活动空间，实现婴幼儿到青少年的全龄儿童乐园。

◎常熟金茂智慧科学城效果图

悦系作为与府系交相辉映的产品线，也备受好评

悦系首开地块规划了9栋住宅，整个小区只有两排建筑，北边就是国际学校，南侧为一望无际的大滃江景观带，中间则是超大楼间距的中央景观，可以说是户户为楼王。

◎常熟金茂智慧科学城效果图

悦系住宅内还通过6层内核，引入“茂悦”家·悦系1.0六环生活体系：

悦动、悦享、悦行、悦心、悦彩、悦慧六大主题，

以谷雨万象、半岛寻音、拾光剧场等等为主题亮点，打造高品质入口、中心景观会客厅、林下复合活动场地、形象次入口门户、口袋花园和康体养生场地的社区景观体系，为全年龄段的居者，创造艺术的、有温度的品质现代生活空间。

◎常熟金茂智慧科学城效果图

整个项目物业选用的金茂物业，作为金钥匙物业联盟成员，不仅博得 35 位国家元首盛赞，还是国内首批上市的物业公司之一，星级酒店服务培训标准，将人居服务做到极致。

细节能看出产品好坏，细节也能看出物业水平。

2020年期间，金茂苏州上线了”菜篮子”行动，为千户业主送上新鲜蔬菜，缓解业主买菜难的问题，从细节保障业主人身安全。

最后我们跳出社区看看外围环境

昆承湖CBD在常熟的地位已经非常清晰：

这里汇聚了常熟未来城市升级的几乎所有强大资源。

常熟最好的私立、公立学校资源(常熟理工学院、国际学校等老牌名校，以及UWC世界联合学院等新晋国际名校环绕);

◎UWC

常熟最大的国际商圈(永旺梦乐城、东南邻里中心等商圈相继落位);

◎永旺梦乐城

常熟最齐全的金融机构分支(截止目前已有20多家股权投资机构管理资金超40亿元，入园“双创”企业550多家)……

这里还是常熟唯一汇聚三座国际星级酒店的板块——塔亚普拉度假酒店、凯悦酒店、日航酒店

◎塔亚普拉酒店

这里还将引进三大世界尖端医疗机构——华复医疗、新宁诊所、哈佛BI医学创新中心

一座新城即将崛起的画卷，就这样摆在眼前

如果说现在入手苏州市区的金茂府已经太晚，入手一线城市的金茂府已经遥不可及。

而现在有一个机会摆在眼前，2万+就能买到金茂府系产品。

它处在一个经济发达的TOP5百强县，处在一个厚积薄发的昆承湖CBD板块，拥有金茂神奇的溢价能力和强大的产品力。

我大概也会像上海大宁金茂府的业主一样，一趟又一趟地跑到常熟，只为抢占先机。

因为他们知道大宁金茂府的好，所以更知道常熟金茂府的好。

以上为正文，来自苏州好房姐

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